Investitorii imobiliari din Europa de est sunt fortati sa se extinda si pe alte sectoare

Investitorii imobiliari din multe regiuni ale Europei de est nu pot spera ca fondurile proprii sa creasca continuu, fiind fortati sa isi ajusteze strategia si sa se extinda catre alte sectoare, precum pietele bursiere si managementul de active, scrie Financial Times. Statele considerate odata noua frontiera sunt deja "piete vechi", unele state din Europa de est devenind la fel de normale pentru investitorii internationali ca si statele occidentale.

Chiar daca acest lucru sugereaza ca majoritatea riscurilor investitionale initiale s-au estompat, goana dupa marje de castig mai mari a devenit mai dificila, investitorii fiind nevoiti sa munceasca mai mult pentru a obtine profit, scrie Financial Times. "In general, statele din Europa centrala aduc o marja de profit identica cu statele occidentale, ceea ce inseamna, daca se iau in calcul imprumuturile, ca exista multe riscuri si putine oportunitati de a obtine castiguri facile", a declarat Robert Gilchrist, directorul executiv al Rockspring Property Investment Managers, companie ce a investit in state precum Polonia, Cehia si Romania incepand cu anul 1998.

Pe atunci castigurile erau mai usor de obtinut din investitiile imobiliare. "Acum chiriile incep sa scada din cauza majorarii ofertei iar marjele de profit nu mai reflecta valoarea reala a investitiei". Rob Randall, reprezentant al fondului imobiliar Matrix, a declarat ca nu mai exista un nivel convenabil de profit care sa justifice riscurile activitatii din Europa Centrala si de Est. "De ce ne-am mai chinui?", se intreaba acesta.

"Nu am nicio indoiala ca dezvoltatorii vor obtine profituri foarte mari pe aceste piete in anii ce vor urma, insa, momentan, investitorii pasivi sustin toate riscurile fara a obtine castiguri". Pentru companii precum Rockspring si Matrix, regiunea nu mai este atat de atractiva, insa altii nu impartasesc viziunea acestora, fiind de parere ca zona mai poate genera profituri. Marc Mogull, fost sef al companiei imobiliare Doughty Hanson si fondatorul Benson Elliot Capital Management, este de parere ca investitorii trebuie sa fie prezenti pe piete unde poate fi obtinut un nivel de crestere peste medie. Insa aceste admite ca majoritatea strategiilor investitionale au suferit modificari fundamentale, legate de transformarile din regiune, unde piata a trecut de la una sustinuta de efervescenta investitionala la una specializata pe cautarea de noi modalitati de a obtine profit.

"A trecut timpul in care ne bateam pentru a pune mana pe active, din cauza ca acestea devin din ce in ce mai scumpe", afirma Mogull. "Acum trebuie sa cautam sa obtinem oportunitati de profit mai mari decat cele din alte regiuni. Aceasta zona s-a dezvoltat poate putin cam repede, insa fundamentele economice sunt in continuare bune", a adaugat acesta, citat de FT. Cheia este asigurarea cererii de chirii pentru locuintele construite, afirma Mogull, lucru ce inseama ca dezvoltatorii vor fi nevoiti sa construiasca locuinte cu o calitate din ce in ce mai buna.

Chiar si asa, marjele de profit pentru investitori nu mai sunt la fel de mari ca cele ce pot fi obtinute pe pietele in curs de dezvoltare. Multi investitori prefera sa isi modifice modelul de afaceri, trecand de la postura de simpli investitori la cea de dezvoltatori, cum este cazul companiei GE Real Estate. Karim Habra, directorul administrativ al GE Real Estate pentru Europa de est, afirma ca grupul pe care il conduce a trecut gradual de la "un model de afaceri specializat pe achizitia de active cu randament mare la un model bazat pe construirea de proprietati cu randament ridicat" in ultimii doi ani. Afacerile ce ar fi produs un randament de peste 10% in 2001 sunt momentan mai putin profitabile, randamentul scazand sub 5,5%. "Investitorii sunt mult mai prevazatori acum", a declarat Habra, "petrecand mult mai mult timp pentru a analiza modalitati prin care sa obtina profit prin managementul de active".

Habra este de parere ca preturile pentru activele de calitate se vor mentine la niveluri ridicate, insa investitorii care nu au facut distinctia intre activele bune si cele mai putin bune ar putea suferi pierderi in anii ce vor urma. Mentalitatea, explica Matthew Ryall, manager la compania Blackrock, este "construieste si vinde" pentru a genera cel mai mare profit posibil, mai ales in regiunile cele mai estice, unde oferta este in continuare limitata. "Regiunea devine astfel o tinta pentru dezvoltatori, chiar daca acest lucru va spori in timp oferta si va afecta profitul obtinut din chirii", afirma Ryall, citat de FT.

"Ciclurile chiriilor difera de la o regiune la alta si cautarea de noi surse de venit a devenit din ce in ce mai importanta, si acest lucru va caracteriza evolutia investitorilor imobiliari in viitor", a declarat acesta. Conform directorului executiv al Lettersone, un grup european de investitii, Simon Hill, cresterea cererii in toate sectoarele imobiliare din Europa centrala inseamna ca nivelul chiriilor creste de asemenea. In Ungaria, de exemplu, chiriile pentru birouri cresc dupa doi ani de stagnare.

Hill sfatuieste investitorii sa fie prevazatori, mai ales pe fondul incertitudinii ce caracterizeaza momentan pietele financiare, lucru ce are efect asupra cererii de spatii imobiliare, unele piete fiind chiar supraalimentate. Situatia este insa diferita pentru anumite piete industriale. Pietele industriale din Ungaria, Romania si Slovacia sunt caracterizate de cantitati ridicate de proprietati de proasta calitate, afirma Hill, chiriile scazand astfel pentru ultimii cinci ani. Cheia, afirma acesta, este tintirea unor orase unde dezvoltarea infrastructurii va da nastere unor "noi centre industriale", ca de exemplu anumite orase din Transilvania, care devin tot mai atractive din acest punct de vedere.

Hull a declarat ca este important sa se tina seama de fundamentele economice ale unei tari - marimea pietei si perspectivele de crestere - nefiind practic niciun motiv pentru construirea, de exemplu, a unui mall intr-o tara saraca. "Statele mai mari, precum Polonia, Cehia, Romania, Ungaria si Ucraina, au perspective de crestere mai bune decat statele mici", afirma acesta. "Insa niciun loc nu este prea rau pentru anumiti investitori. Odata state precum Belarus sau Ucraina erau ocolite, insa acum investitorii se implica oriunde pot. Kazahstanul creste extrem de rapid sustinut de sectorul petrolier propriu, fiind cu mult inaintea Ucrainea, devenind practic o piata matura". crede Hull.

Astfel de piete contin inca riscuri in ceea ce priveste nesiguranta legata de relatiile cu contractorii si agentii locali, precum si riscurile macroeconomice, precum fluctuatiile politice si economice. Un beneficiu al maturizarii anumitor piete este scaderea considerabila in ultimii ani a riscului investitional - chiar daca nivelul castigurilor s-a diminuat, acelasi lucru poate fi spus si despre costul investitiilor, avand in vedere ca toti marii actori sunt deja prezenti. Statele cu cel mai ridicat coeficient de risc sunt cele din afara Uniunii Europene - nefiind reglementate prin legislatia europeana, insa chiar si acestea pot fi accesibile investitorilor. Nu va mai trece mult timp pana cand investitorii din Europa de est vor ajunge din urma pe cei din Orientul Mijlociu si India, eliminand granitele investitionale, scrie Financial Times.

NewsIn