Noua politica a BNR va reduce si mai mult numarul de tranzactii de pe piata imobiliara

Noul regulament de creditare a populatiei stabilit de Banca Nationala a Romaniei (BNR) va avea ca efect o intarziere a finalizarii tranzactiilor, numarul acestora fiind afectat in mod direct de numarul creditelor acordate, sustin analistii imobiliari consultati de NewsIn.

Directorul diviziei de Credit Management al companiei imobiliare Regatta, Simona Negoita, a declarat ca orice masura adoptata de BNR afecteaza atat bancile cat si clientii acestora, iar noile norme anuntate vor fi aplicabile atat creditelor de consum cat si creditelor imobiliare/ipotecare, insa va fi diferentiata in functie de produse. "Este normal sa fie asa, de vreme ce creditele de consum sunt negarantate, iar cele ipotecare/imobiliare sunt garantate cu ipoteci asupra imobilelor cumparate. De aceea ne asteptam ca bancile comerciale sa manifeste o prudenta mai mare in cazul acordarii creditelor de consum decat in cazul creditelor destinate achizitiilor imobiliare. Cu siguranta ca aplicarea normelor BNR va aduce o serie de schimbari si dosarele se vor solutiona cu mai mare greutate, cel putin o perioada de timp si acest lucru se va repercuta intr-o intarziere a finalizarii tranzactiilor", sustine reprezentantul companiei imobiliare.

Aceasta mai spune ca necesarul de locuinte ramane insa acelasi, dar populatia a amanat momentul achizitiilor, asteptand o scadere accentuata a preturilor. "Acest lucru nu s-a intamplat, iar noile norme BNR sunt menite sa stabilizeze mai mult piata si sa asigure o politica de risc foarte buna pentru a se evita orice evenimente neplacute care ar afecta in mod direct cumparatorii. BNR doreste sa se asigure ca toti cei care contracteaza un credit azi, peste un an, cand perioada promotionala cu dobanda fixa ia sfarsit, vor putea sa isi achite datoriile lunare si nu vor fi in pericol de a-si pierde casa sau masina pe care au cumparat-o", mai spune Negoita, care considera ca dezvoltatorii imobiliari vor trebui sa se adapteze la conditiile noi de creditare, oferind mai multa lejeritate in privinta termenelor de plata.

La randul lor, analistii Colliers spun ca noua politica a BNR va afecta cu siguranta piata enduser-ilor  (clienti finali, n.r.) pe sectorul rezidential, iar numarul tranzactiilor va fi afectat in mod direct de numarul creditelor acordate.

"Noile norme legate de gradul de indatorare si conditii luate in considerare pentru acordarea unui credit ne aduc in situatia de acum trei ani cand doar 30-40% din apartamente erau contractate cu credit bancar, iar restul prin rate platite direct dezvoltatorului. Efectul vizibil pe piata va fi resimtit probabil si printr-o scadere a tranzactiilor in prima faza, dar mai ales prin reintoarcerea clientilor la metodele de plata care presupun un avans platit la semnarea antecontractului ce poate varia intre 20 si 30% din pret, rate pe perioada constructiei intre 30 si 60%, iar restul la livrare", sustine Simina Istrate, Project Manager in cadrul diviziei Rezidential al Colliers.

Reprezentantul companiei de consultanta imobiliara sustine ca 10% pana la 50% din valoarea locuintei vor fi mai usor de finantat la livrare, avand in vedere ca apartamentul deja exista si suma totala de finantat este mai accesibila prin credit clientului decat 75 sau 80% cum se practica pana in prezent, iar ratele intermediare sunt suportate direct de clienti din economii din surse care in mod normal nu sunt acceptate de banca.

Obiect de scandal periodic, "interventionismul " Bancii Nationale in materie de credit nu poate fi socotit un abuz in contextul recent, caci la drept vorbind BNR nu avea solutie acum, este de parere analistului imobiliar Artur Silvestri. Mai mult chiar, Silvestri sustine ca procedeul nici macar nu-i original sau mai bine zis nu-i o inventie locala "cum dau a intelege unele voci ... fiind un instrument intrebuintat in mod curent atunci cand consumul de orice fel (inclusiv "ospatul de case " ) trebuie scazut in context neprielnic".

"Acesta se cheama credit crunch, iar in alte parti este o formula uzuala ce nu se comenteaza cu isterii politicianiste. Efectul, insa, nu va fi atat de brutal pe cat se crede fiindca noi avem un mediu bancar cu precadere alogen, unde, desi inca putine, sucursalele bancilor occidentale nu au nici o legatura cu deciziile Bancii Nationale si, deci, isi fac planurile proprii si asculta de reguli independente. De altfel, cu cat acestea vor fi mai numeroase, cu atat dilutia "interventionismului" de acum va aparea mai clar", a declarat Silvestri.

Masura in care va fi afectata piata imobiliara va fi insa determinata de modul in care bancile vor aplica noile prevederi ale regulamentului BNR si de solutiile gasite de acestea pentru a-si atinge tintele de vanzare a produselor de creditare specifice.

"Implementarea acestor norme de catre banci va presupune o anumita perioada de timp (45 sau 20 de zile in functie de specificul bancii) in care producerea imediata a unor asemenea efecte ar fi putin probabil sa cunoasca o dinamica accentuata in conditiile in care generarea lor are la baza mai multi factori, de regula. Pe anumite segmente ale pietei imobiliare s-ar putea resimti anumite variatii, implicit scaderi, in functie de gradul efectiv (practic) de inasprire a conditiilor de creditare impuse de institutiile bancare", a spus Project Manager al companiei DTZ Echinox, Razvan Julea.

Aceasta sustine ca interesul manifestat pentru contractarea creditelor imobiliare va cunoaste in continuare un nivel ridicat atat in randul populatiei cat si al bancilor ceea ce va determina o adaptare a produselor existente (ex. prelungirea perioadei de returnare a creditului chiar si pe modelul ,,mai multe generatii'') sau chiar o creare a unora noi de catre acestea din urma.

Faptul ca noile norme BNR sunt mult mai restrictive in ceea ce priveste creditarea populatiei a fost remarcat si de directorul regional al companiei imobiliare RE/MAX, Adrian Sischin, care sustine ca trebuie diferentiate doua tipuri de efecte, pe termen scurt si, respectiv, pe termen mediu si lung. "Pe termen scurt, initiativa va descuraja unii cumparatori, dar nu cred ca numarul acestora este atat de mare incat sa produca efecte majore asupra pietei imobiliare. Majoritatea oamenilor au o anumita constanta sau crestere de 10- 20% a veniturilor de la un an la altul, astfel incat, in general, considerarea venitului pe intreg anul precedent nu va face diferenta de plafon salarial de la un credit pentru o garsoniera la unul pentru un apartament. Bineinteles, lucrurile nu sunt la fel de "line" pentru cei cu venituri "la negru", care treceau in legalitate pentru 3-6 luni - atat cat sa ia un credit - dar cred ca numarul acestora este oricum din ce in ce mai mic", spune Sischin.

El considera ca diminuarea gradului de indatorare acceptat de catre banci va afecta ceva mai mult achizitiile de locuinte pe segmentul mediu si medium-high, unde diferenta respectiva de venit inseamna destul de mult in valoare nominala.

"Ceea ce mi se pare cel mai important este efectul unor astfel de masuri pe termen mediu si lung, intrucat sunt masuri menite sa protejeze piata imobiliara - si populatia, evident - de caderi dramatice datorate incapacitatii achitarii creditelor. Sa nu uitam ca si in America de Nord limitele de creditare ajunsesera la 80- 90 % din venituri, ceea ce a stimulat piata o buna perioada, dar apoi incapacitatea de plata a avut efecte negative impresionante. In concluzie - pe termen scurt cred ca vor afecta piata imobiliara, dar intr-o mai mica masura decat pe cea a creditelor de consum si, in ultima instanta, vor preveni crahuri imobiliare cu efecte negative mult mai mari. Trebuie sa vedem insa si ce se va intampla cu dobanzile, deoarece pentru un cumparator diferenta de la o dobanda de 7% la 12%, de exemplu, inseamna foarte mult si dobanzile cred ca au un rol extrem de important pentru evolutiile ulterioare ale pietei", adauga reprezentantul RE/MAX.

Potrivit acestuia, intr-o prima perioada numarul tranzactiilor va scadea, "dar preturile erau oricum prevazute sa isi continue o oarecare scadere pana la sfarsitul anului". 

"Persoanele aflate la limita acordarii unor credite imobiliare vor trebui sa mai astepte o perioada, dar pentru apartamentele de 2-3 camere - care constituie majoritatea tranzactiilor- oricum familiile trebuiau sa aiba venituri destul de mari. Aici nu cred ca vor fi schimbari semnificative", incheie analistul.

Banca Nationala a Romaniei (BNR) a mentinut, in forma finala a regulamentului de creditare a populatiei, publicata saptamana trecuta in Monitorul Oficial, cerinta ca bancile sa solicite clientilor fise fiscale si sa stabileasca diferentiat gradul maxim de indatorare.

NewsIn