Costurile si eficienta rambursarii anticipate

Alegerea celui mai potrivit credit pentru achizitia unui imobil se poate dovedi o munca de documentare anevoioasa si de durata pentru o persoana neinformata. FinZoom va pune la dispozitie studii de caz care sa va ajute sa luati o decizie, atat inainte de achizitie, cat si dupa cumpararea imobilului dorit.

La una dintre bancile care acorda astfel de finantari, pentru un credit imobiliar - cu dobanda fixa in primii 2 ani - in valoare de 100.000 EUR, acordat pe o perioada de 30 de ani, suma totala de rambursat, la sfarsitul celor 30 de ani, este de 281.540,22 EUR.

Din suma totala de rambursat pentru acest credit, la sfarsitul celor 30 de ani veti fi platit:

• aprox. 0,71% = comisionul initial de acordare a creditului (2% minimum 120 EUR) ≥ 2.000 EUR
• aprox. 64% = costurile cu dobanda (179.538,82 EUR)
• aprox. 35% = principalul.

Principalul (suma creditului acordat de banca clientului) se plateste diferentiat pe parcursul celor 30 de ani de creditare: intr-o proportie mai redusa in primii ani, si mai ridicata spre sfarsitul perioadei de creditare. Motivul este faptul ca dobanda se aplica la valoarea soldului:

• rata lunara este fixa*
• dobanda se calculeaza ca procent din sold

In prima perioada valoarea dobanzii reprezinta, in mod evident, o parte mai mare a ratei lunare.

Ca exemplu, dobanda:

• in prima luna = 408,33 EUR ≥ 77% din valoarea ratei lunare (530,73 EUR).
• in ultima luna = 5,83 EUR ≥ 0,73% din rata lunara (789,6 EUR)*

Raportul se inverseaza deoarece soldul la care se aplica dobanda este mult mai mic.

• ratele lunare difera deoarece in ultima luna se aplica o alta dobanda - cea de dupa perioada cu dobanda fixa de doi ani.

Dobanda este fixa in primii doi ani, avand valoarea astfel:

• 4,9% in primul an;
• 6,9% in al doilea an;
• incepand cu al treilea an dobanda este variabila si se calculeaza conform: EURIBOR 6M + 3,8%.

Comisionul de rambursare anticipata aferent acestui produs este de 4% in primii 4 ani si 2% dupa cei 4 ani.
 
Aruncand o privire asupra scadentarului observam cum evolueaza suma totala de rambursat daca am rambursa anticipat integral creditul (sau l-am refinanta) in momente diferite.

Astfel, daca rambursam integral anticipat creditul dupa 3 ani (luna 37):

• principalul = 96.574,10 EUR
• suma achitata deja bancii in cele 36 de rate = 25.709,84 EUR
              - 20.283,9 EUR = costuri cu dobanda
              - 2.000 EUR = comisionul de acordare
• comisionul de rambursare anticipata = 4% ≥ 3.863 EUR
• costurile creditului dupa 3 ani = 26.146,94 EUR (suma platita bancii peste cei 100.000 contractati initial).

comparatia: 126.146,94 EUR vs. 281.540,22 EUR

Urmarind acelasi scenariu, dar rambursand integral anticipat creditul in luna dupa 6 ani (luna 73):

principalul = 93.629,14 EUR

suma achitata deja bancii in cele 72 de rate = 54.135,44 EUR
            - 45.764,38 EUR = costuri cu dobanda
            - 2.000 EUR = comisionul de acordare

comisionul de rambursare anticipata = 2% ≥ aprox. 1.873 EUR

costurile creditului dupa 6 ani = 49.637,58 EUR (suma platita bancii peste cei 100.000 contractati initial).

comparatia: 149.637,58 EUR vs. 281.540,22 EUR

Daca se ramburseaza integral anticipat creditul dupa 15 ani (luna 180):

• principalul = 79.228,89 EUR
• suma achitata deja bancii in cele 179 de rate = 133.464,24 EUR
              - 112.692,47 EUR = costuri cu dobanda
              - 2.000 EUR = comisionul de acordare

comisionul de rambursare anticipata = 2% ≥ aprox. 1585 EUR

costurile creditului dupa 15 ani = 114.278,13 EUR (suma platita bancii peste cei 100.000 contractati initial).

comparatia: 214.278,13 EUR vs. 281.540,22 EUR

Comisionul de rambursare in avans are menirea de a descuraja initiativele consumatorilor de a plati in avans (integral sau partial sistematic) pentru a sustine calculul bancii de profitabilitate a acordarii creditului conform scenariului initial (rambursarea creditului in 30 de ani a cate 12 rate lunare).

Ratele lunare practicate de institutiile financiare sunt de 2 tipuri:

• rate egale = asigura clientului o oarecare stabilitate a ratei pe care trebuie sa o plateasca;
• rate descrescatoare = se platesc sume mai mari la inceput, acestea urmand sa scada in timp, usurand astfel plata ratei in timp.

Plata in avans partiala sistematica = daca consumatorul planuieste o plata in avans partiala sistematica pentru stingerea in mai putini ani a creditului initial, simularile de mai sus nu mai sunt valabile.

Trebuie mentionat faptul ca, in afara de achitarea integrala in avans a creditului, consumatorul dispune de alte 2 modalitati de achitare in avans a ratelor:

rambursarea partiala = prin intermediul unei cereri se solicita rambursarea anticipata integrala (se achita o parte din creditul datorat) care-i lasa posesorului posibilitatea de a opta intre reesalonarea soldului pe perioada ramasa sau reducerea acesteia (Atentie!

In unele cazuri pot exista comisioane de reesalonare de care trebuie tinut cont).

depunerea in cont a sumei de bani aferente unui anumit numar de rate, suma din care banca urmeaza sa retraga lunar ratele datorate. Aceasta ultima optiune este scutita de plata comisionului de rambursare anticipata si-i lasa posesorului posibilitatea de a nu mai achita numarul de rate acoperit de suma din cont.

Curierul National