Atentie la apartamentele-crocodilData publicarii: 25-04-2009 | Imobiliare (RSS)

Doi bloggeri romani care scriu despre finante personale, timisoreanul Luca Dezmir pe blogul "Milionarul Mioritic" si Cristian Orgonas pe khris.ro, au explicat saptamana aceasta celor interesati de administrarea finantelor personale o sintagma folosita deseori printre investitorii in proprietati imobiliare. In limbajul pretentios al finantistilor i se spune "negative equity". In jargonul finantelor personale se mai cheama "investitia-crocodil" sau "investitia-aligator".

Va intrebati poate ce legatura este intre fioroasa reptila si cosnita personala sau apartamentul pe care l-ati cumparat pe credit acum un an-doi, sa zicem? Sa privim un pic mai de aproape obiceiurile alimentare ale solzosilor: cand se napustesc la pranz, unele specii de crocodili adulti pot inghiti pana la jumatate din propria greutate. Lacomia cu care devoreaza cantitati impresionante de hrana - nu ezita chiar cand e vorba de animale mari cum sunt bivolii sau chiar leii - i-a determinat pe finantisti sa faca aceasta analogie cand e vorba de investitii care ajung sa coste mai mult decat produc sau valoreaza.

In cazul nostru, apartamentele-crocodil sunt locuintele vechi, de exemplu din cartierele-dormitor ale Capitalei, cumparate la preturi umflate de balonul imobiliar intins la maximum in 2007, cu bani imprumutati de la banca.

Sa facem o socoteala rapida: ai cumparat un apartament de doua camere cu 108.000 de euro in zona 1 Mai - Domenii din Bucuresti, (inspirat din caz concret: apartamentul a fost cumparat in toamna anului 2007, bloc cu vreo cinci scari, sapte etaje, aproximativ 40 de ani vechime, etaj superior, nedecomandat, cu imbunatatiri decente, cu credit bancar pe 25 de ani). Daca la vremea respectiva avansul cerut de banca era, sa zicem, de 15%, cumparatorul trebuia sa imprumute aproximativ 90.000 de euro. Cum piata era in fierbere - agentii indemnau: "Cumparati, ca peste o luna va fi mai scump!" -, in goana disperata dupa o locuinta multi cumparatori s-au uitat doar la rata; prea putini s-au uitat la suma finala, chiar daca valoarea achitata bancii ajungea sa fie de peste doua ori mai mare decat imprumutul luat.

Socotit la o dobanda medie de 7%, dupa 25 de ani ar trebui sa vinzi apartamentul de 108.000 cu cel putin 190.000 ca sa nu iesi in pierdere. N-am mai pus la socoteala alte cheltuieli cum ar fi asigurarea si taxele pe proprietate. Cu astea pretul ar trebui sa sara binisor de 200.000 de mii; la scadenta apartamentul va avea 65 de ani si e de presupus ca intre timp - daca nu vor fi aparut deja - vor fi probleme cel putin cu instalatiile comune de pe coloane si din subsol deci ar trebui socotite si alte cheltuieli de reparatii. Sa ramanem insa la 200.000.

Daca piata nu s-ar fi intors, era mai tentant sa crezi ca in 25 de ani pretul s-ar fi putut dubla. Acum insa ce costa 108.000 de euro se scoate la vanzare cu 55-60.000 iar cumparatorii nu se inghesuie de loc. La aceste niveluri de pret, ecuatia investitiei se schimba dramatic: da, piata isi va reveni la un moment dat, dar "crocodilul" tau va avea nevoie ca pretul sa creasca de patru ori pentru a putea iesi din pierdere.

Daca ai luat apartamentul pentru a locui in el, esti in situatia cea mai "fericita": trebuie sa ai grija doar sa platesti disciplinat ratele ca sa nu ajungi pe mana executorului si sa fii nevoit sa vinzi in pierdere pe o piata proasta.

Dar daca te-ai imprumutat sa cumperi apartamentul (cu gand ca il vinzi peste un an-doi mai scump), garantand cu unul pe care il aveai deja, aici situatia se complica un pic: la 90.000 de euro (in aceleasi conditii descrise mai sus), rata ajunge pe la 650 pe luna. Daca inchiriezi acum cu 300 poti zice mersi. Restul de 350 de euro trebuie sa ii pui din buzunar, basca impozitele la stat si cine stie ce alte cheltuieli mai apar dupa chiriasi.

"Crocodilul" tau inghite deja mai mult decat poate produce, iar finantele tale sunt in plin cashflow negativ. La fel s-ar fi putut intampla cu un teren, luat cine stie pe unde, cu promisiunea "unei dezvoltari imobiliare de exceptie", sau cu socoteala "vand jumatate si o pastrez pe cealalta". Sunt cazuri tipice de proprietati devenite povara si fereasca sfantul sa ramai fara slujba ori sa fii nevoit sa accepti o reducere de leafa. Asa ca mare grija la pietele umflate: nici nu stii cand se sparge balonul si din el apare un aligator care incepe sa inghita lacom halci intregi din investitiile tale!

Romania Libera

Comentarii:

Adauga comentariu Sus

Filyasis: DE stiut de criza, s-a stiut de cei din domeniu investitilor financiare!!! Cei care au spus mai sus ref ca america era in colaps imobiliar au dreptate, dar si la noi in romanai s-a simtit din septembrie 2007!!! cei care au vrio tangenta cu piata de investitii financiare(bursa, banci..... fonduri) stiu asta. DAr asta nu inseamna ca cei care au cumparat au luat Teapa!!!! Si eu care stiam toate asta tot atunci am luat! si va zic de ce! Pt ca desi preturile erau mari si in crestere, bancile dadeau credite!!!! iar cu noile norme BNR, eu care atunci am luat cat am avut nevoie, si puteam lua mai mult, nu as fi putut lua nici jumatate din cat am luat, cu acelasi salariu!!! Asa ca fratilor, cine a luat casa pana in 2007 cel putin s-a ales cu o casa!!! Ce folos ca acum sunt mai ieftine, poti sa iei un credit sa o cumperi????? In esenta esti mai departe de ati lua casa acum decat erai atunci!!!! (Tue 28 Apr 2009 14:30)
www: citesc aceste comentarii facute de uniii care habar nu au sau nu stiu despre ce vorbesc, degeaba aveti internet, sa vii sa spui ca acum se comenteaza acest subiect, da acum, ca la vremea respectiva, eu unul cand vb cu amici si colegi de ai mei ma creadeau nebun, ca spun tampenii si delirez da acum ca roata se va intoarce si in viitor iar aceasta criza este o facatura, daca tu crezi ca criza asta nu a fost programata te inseli amarnic sau esti credul de fel, aceste comentarii sunt f bune pentru toti sa nu mai pui botu la tot ce se mananca la colt , k de ai pus tu mana pe un chilipir si maine este dulu nu prietene, am luat si eu un ap de 2 comere de la ANL cu credit ipotecar cu 47.000 E 2 camere 60 mp k de nu aveam casa si eram proaspat casatorit dar nu ma lipeam de un apartament de 2 cam la piata libera ce eram nebun sa dau 100 mii pe el iar acum multi mai viseaza ca aceasta piata isi va revenii, da isi va revenii , dar mai dureaza vro 5 anisori pana atunci sanatate si sa aveti grija (Sun 26 Apr 2009 11:15)
www: PT GABI ---- ai sa razi dar unii stiau despre aceasta criza financiara, cum stiam si eu sunt un om de rand dar care se informeaza dupa alte piete nu dupa piata noastra, in 2007 america era deja in colaps imobiliar, unde se fac cei mai multi banii din lume pe WALL STREET era f simplu sa iti dai seama daca aveai minimul de cultura generala si de informare despre aceasta piata imobiliara si plus am lucrat in sistem pana in 2004 (Sun 26 Apr 2009 11:01)
liviu: La Resita,preturile apartamentelor in loc sa scada,stagneaza.Vrand sa ajut putin piata imobiliara sa ia calea cea buna,am postat anunturi in presa locala cum ca vand apartamente cu doua camere cu 16 mii euro,negociabil.Mi-au sunat telefoanele in disperare o saptamana,iar raspunsul meu era"s-a vandut"Au turbat agentiile de ciuda. (Sat 25 Apr 2009 20:20)
alex.dumitrascu: @gabi Uite ca noi am fost "matusalem" (cred ca ai vrut sa zici Mafalda) si am stiut. Pe vremea aaia zicea lumea ca suntem nebuni. Acum zicem noi ca lumea a fost nebuna. ****gvernarea.ro (Sat 25 Apr 2009 14:29)
alex.dumitrascu: @gabi Uite ca noi am fost "matusalem" (cred ca ai vrut sa zici Mafalda) si am stiut. Pe vremea aaia zicea lumea ca suntem nebuni. Acum zicem noi ca lumea a fost nebuna. www,gvernarea,ro (Sat 25 Apr 2009 14:27)
Toader: Cine s-a gandit?De exemplu eu si multi altii in jurul meu, personal am preferat sa stau in chirie decat sa ma inham la o asemenea caruta si nu cred ca era greu de vazut nivelul ridicol la care s-au ridicat preturile.O casa cu 4 camere in Leeds UK costa 50000 de euro, iar aceeasi casa in Piatra Neamt Romania 200000 de euro, apoi avem exemplele vecinilor unguri,polonezi etc Nu cred ca e asa de greu, nu-i asa? (Sat 25 Apr 2009 11:27)
BALUBA: Dl Gabi(sper ca esti domn sau aunteti) in 90% din cazuri a fost TEAPA(cu acte in regula) pt apartamentele vechi(peste 40 ani) atat din partea bancilor cat si a Ajentilor imobiliari(Agentilor)!!!Un apartament vechi cere bani este ca un sac fara fund, fugiti de asa ceva doar daca NU il primiti gratis!!!Uitati cu atentie cine se ocupa cu intermedieri pe aceasta piata!!!In localitatea in care stau sunt tot felul de HAHALERE de doi bani la care scoala NU prea la placut dar acum sunt ma scuzat AJENTI la care FRAIERII si PROSTII pun botul!!!!!!!NU toti doar 90%!!Este adevarat ca PROSTIA se plateste vorba domnului Mihai.Asa este bancile NE fura cu acordul nostru si in acest caz nu mai avem ce face!!!! MARE este gradina DOMNULUI!!! (Sat 25 Apr 2009 10:52)
BALUBA: Dl Gabi(sper ca esti domn sau aunteti) in 90% din cazuri a fost TEAPA(cu acte in regula) pt apartamentele vechi(peste 40 ani) atat din partea bancilor cat si a Ajentilor imobiliari(Agentilor)!!!Un apartament vechi cere bani este ca un sac fara fund, fugiti de asa ceva doar daca NU il primiti gratis!!!Uitati cu atentie cine se ocupa cu intermedieri pe aceasta piata!!!In localitatea in care stau sunt tot felul de HAHALERE de doi bani la care scoala NU prea la placut dar acum sunt ma scuzat AJENTI la care FRAIERII si PROSTII pun botul!!!!!!!NU toti doar 90%!!Este adevarat ca PROSTIA se plateste vorba domnului Mihai.Asa este bancile NE fura cu acordul nostru si in acest caz nu mai avem ce face!!!! MARE este gradina DOMNULUI!!! (Sat 25 Apr 2009 10:51)
BALUBA: Dl.Ioan(sper ca esti domn sau sunteti) NU este vorba dupa razboi multi se arata.Lucrurile erau clare si in 2007 ca si in 2009 nimic in plus!!!!In 2007 ca sa nu iasa cumparatorul in pierdere trebuia sa ajunga pretul pe mp Suprafata desfasurata cam la 4.000 euro resprectiv pe mp de suprafata utila la 5000 euro asta era calculul!!!Pai cu cifrele astea depasim multe capitale europene gen Viena etc.Te-ai prins?? (Sat 25 Apr 2009 10:50)
Gabi: Mai Mihai...ai spune ca tu esti Matusalem si stiai ce o sa se intample pe piata imobiliara si financiara incepand cu 2008.Hai sa fim seriosi ca daca trebuia sa iti cumperi casa pentru ca erai in chirie sau la parinti luai aceeasi teapa.Parerea mea este ca nu a fost teapa ci asa a fost pretul atunci.Nu cred ca s-a gandit nimeni la acea vreme ce se va intampla azi.E un fenomen care s-a intamplat la nivel mondial.Poate acum oamenii...nu romanii neaparat se vor obisnui cu acele programe de economisire pt achizitia unei locuinte,nu? (Sat 25 Apr 2009 08:52)
Ioan: Ce sa zic , interesant articolul , dar mai e o vorba romaneasca "Dupa razboi multi viteji se arata " Deci : e usor acum sa comentezi ce a fost si ce ar fi putut sa fie . Dar daca balonul asta s-ar fi spart peste 10 ani ? Aatunci socotelile ar fi fost cu totul altele .Ideea este ca piata ofera surprize intotdeauna . Acei ce le anticipeaza , castiga , acei ce nu - pierd . E o lege fireasca . Multumim totusi pentru informatii ! Au venit cam tarziu pentru unii . (Sat 25 Apr 2009 07:41)
mihai: prostia se plateste nene... nu gandesti platesti... si cine a fost de prost incat sa si doreasca sa plateasca de 2 sau 3 ori pt un lucru acum trebuie sa se descurce... Nu conteaza, casa, masina, electrocasnice.... Tot Imprumut se numeste Retineti: bancile nu sunt prietenii nostrii, nu sunt ingerii care ne ajuta la greu, care ne scot din *****... sunt niste hoti, care profita de nevoia noastra... Treaba este ca ne fura numai cu semnatura noastra, in dependenta de ea... (Sat 25 Apr 2009 07:13)