Capcanele bancare ale programului Prima casa

O relatie corecta cu banca creditoare se poate construi doar in conditii de transparenta deplina a contractului de imprumut, iar achizitionarea locuintei potrivite, atat ca accesibilitate, cat si ca investitii ulterioare, este posibila doar in situatia cunoasterii costurilor reale in termeni de bani si timp.

"Financiarul", in parte­ne­riat cu platforma on-line de analiza financiara FinZoom.ro, continua prezentarea celor mai importante aspecte pe care potentialii beneficiari ai creditului "Prima casa" trebuie sa le cunoasca inainte de prima vizita la una dintre bancile ce fac parte din programul lansat de Guvern. "Sunt frecvente cazurile in care bancile nu pun contractele la dispozitia celor care cer informatii referitoare la credite ipotecare, pre­textand faptul ca acestea sunt do­cu­mente interne ce nu pot fi instrainate. Acest lucru se intampla, din infor­matiile pe care le detinem, si in cazul programului "Prima casa", chiar daca exista deja o lege care obliga insti­tutiile de credit sa aduca din timp la cunostinta clientilor clauzele unui asemenea contract si sa le lase timpul necesar studierii lui, eventual impre­u­na cu un avocat sau un consultant financiar", spune Ruxandra Andrei, Marketing Manager FinZoom.ro. Ea recomanda celor care se confrunta cu aceasta situatie ca, indi­fe­rent de motivul invocat de fun­ctio­narul bancii, sa inregistreze o plan­gere impotriva acesteia la Autoritatea Nationala pentru Protec­tia Consumatorilor si in niciun caz sa nu accepte abuzul, de teama ca nu ar putea obtine creditul "Prima casa".

Intrebari-cheie pentru ofiterul de credit al bancii

Cu ocazia primei vizite in orice sucursala a unei banci participante la programul "Prima casa", solicitati in mod expres contractul pentru a-l studia acasa, pe indelete.

Acest prim contact cu banca trebuie sa va ofere raspunsurile nece­sare luarii unei decizii, prin urmare nu ezitati din cauza numarului de intrebari sau a atitudinii ofiterului de credit cu care veti discuta. Este in interesul clientului aflarea tuturor datelor problemei.

Iata care este lista intrebarilor-cheie ce trebuie adresate  ofiterului de credit al bancii:

• Care sunt actele necesare pen­tru depunerea dosarului de credit?
• Care este dobanda*?
• Cum este calculata dobanda?
• Cum variaza dobanda?
• Cand se modifica dobanda?

(*dobanda este formata din marja de profit a bancii + indicele de referinta: EURIBOR pentru creditele in EUR si ROBOR pentru creditele in RON);

• Care este DAE (dobanda anuala efectiva/dobanda reala)?
• Care sunt comisioanele initiale?
• Care sunt comisioanele care se aplica pe intreaga perioada a creditului (lunare, trimestriale, anuale)?
• Care sunt taxele implicate de obtinerea si derularea creditului?
• Care este comisionul de acor­dare a creditului? (acesta va fi achitat de solicitant in ziua in care se semneaza contractul de credit, vanzare-cumparare si cel de ipoteca in favoarea bancii; in medie acesta variaza de la banca la banca, fiind intre 1% si 2,5% din valoarea creditului acordat)

Asigurari (de viata si de imobil)

• Sunt sau nu obligatorii?
• Sunt sau nu incluse?

Cum se calculeaza venitul net eligibil*?

Ce tipuri de venituri si in ce procent sunt luate in considerare (*acestea trebuie sa fie demonstrabile fiscal si taxele la stat aferente sa fie platite la zi)

Valoarea cheltuielilor minime de subzistenta impuse de banca, ce se vor scadea din venitul lunar al solicitantului (difera de la banca la banca, intre minimum 261 RON/persoana si maximum 421 RON/persoana)

Evaluarea imobilului

• Care sunt cheltuielile de evaluare a imobilului (acestea sunt suportate de solicitantul creditului; uneori aceste costuri pot fi incluse in comisionul de analiza pe care tot clientul il plateste)
• Exista evaluatori interni sau o lista agreata a bancii?
• Primeste sau nu si clientul o copie a raportului de evaluare?
• Se aplica vreun coeficient de depreciere la evaluarea imobilului? Care este acesta?

Atentie: in mod traditional, bancile nu acorda credite pen­tru apartamente confort 3, foarte rar pentru aparta­mente confort 2 (numai cu un avans major), oricum doar con­structii de dupa anii '80.

In cazul particular al unui credit ipotecar "Prima casa" se mai adauga doua intrebari:

• Cum se plateste comisionul anual de 0,37% catre Fondul National de Garantare a Creditelor pentru IMM? (unele banci il percep la inceputul fiecarui an - deci inclusiv la acordare pentru primul an, alte banci solicita plata lunara a acestuia; se pare ca exista si banci dispuse sa plateasca acest comision, nefiind inca clar daca doar valoarea aferenta primului an sau pe intreaga perioada de creditare)
• Cine plateste evaluarea imobilului? (sunt banci din programul "Prima casa" care au declarat ca banca isi va asuma costul de evaluare)
• Ce alte conditii mai trebuie sa indeplineasca solicitantul pentru a se califica pentru un credit "Prima casa"?
• Se aplica avansul minim de 5% sau este nevoie de mai mult?
• Cand trebuie sa depun la banca depozitul colateral creditului (echivalentul dobanzii din primele trei rate)? Voi primi dobanda pentru acesta?

Integral in Financiarul