Piata imobiliara se va debloca la 500 euro/mp

Preturile actuale din piata rezidentiala, chiar si dupa picajul accelerat din ultimul an si jumatate, sunt inca scumpe si nu sunt in masura sa intalneasca cererea solvabila. Aceasta a fost o idee enuntata in cadrul mesei rotunde organizate de portalul Imopedia.ro cu tema "Cine mai face preturile locuintelor in 2010?". Discutia in jurul pretului pe metrul patrat a aparut in conditiile in care statisticile prezentate de organizatori au indicat o situare a pretului mediu solicitat peste 1.000 de euro, iar Ministerul Dezvoltarii Regionale si Turismului (MDRT) a anuntat vanzarea locuintelor ANL la cotatii mult sub valorile vehiculate in piata.

Prezent la dezbatere, Ioan Andreica, secretar de stat in cadrul MDRT, a argumentat preturile avansate de ministrul de resort, Elena Udrea, respectiv 19.140 euro pentru o garsoniera, 26.950 euro pentru un apartament cu 2 camere si 36.014 euro pentru un apartament cu 3 camere. Departe de a fi cadouri pentru clientii politici, aceste preturi de vanzare sunt cele considerate sustenabile, ele rezultand din ultimele licitatii derulate de ANL. Din calculul facut de Ioan Andreica, preturile amintite au o valoare a metrului patrat construit de 500 euro/mp, care includ si o marja de profit a constructorului in contextul in care finisajele nu sunt de calitate ridicata. Adrian Crivii, director general al companiei de evaluare Darian, apreciaza ca nivelul de 500 euro/mp este unul "rezonabil" si ar trebui sa fie un reper pentru piata daca nu incorporeaza un pret speculativ de achizitie a terenurilor.

Avand in vedere ca in ultimele etape ale bulei speculative din imobiliare preturile unor garsoniere din Bucuresti se situau la 50.000 de euro, iar apartamentele de doua camere se tranzactionau la valori de 70.000 - 120.000 de euro, preturile de referinta pentru vanzarea locuintelor ANL comunicate saptamana aceasta de MDRT au fost receptionate cu suspiciune. Ideea ca acestea ar reprezenta cadouri pentru clientela politica a fost prima avansata de media. Totusi, preturile de vanzare, apropiate de costuri, in circumstantele in care terenurile au fost alocate de autoritatile locale, au fundamente economice. Mai mult de atat, acestea corespund unor indicatori importanti precum PIB-ul per capita, venitul mediu sau randamentul chiriilor, ceea ce le-ar apropia de cererea solvabila.

Ioan Andreica, secretar de stat in MDRT, a precizat ca atunci cand ministerul in care lucreaza a avansat ideea vanzarii acestora a avut in vedere o utilizare a banilor care ar fi urmat sa reintre in circuitul de constructie al ANL. "Nu ne intereseaza marje de profit si de aceea ne-am orientat in primul rand dupa costurile de constructie. Acestea nu sunt interpretate arbitrar, ci au ca punct de referinta licitatiile organizate de ANL", a specificat Ioan Andreica. Acesta a mai adaugat ca ministerul a luat ca reper nu licitatiile din 2007, cand piata constructiilor era supraincalzita, ci valorile din ultimul an, in care situatia s-a mai echilibrat pe acest segment. Secretarul de stat din MDRT a aratat ca apartamentul de doua camere la un pret de 27.000 de euro, cu TVA, ar avea 30.000 de euro. "Daca socotim ca suprafata medie construita este de 70 mp, iar cea utila de 58 mp, vom ajunge la un pret de 400-500 euro/mp care lasa un loc de profit firmei care participa la licitatie", a spus Andreica.

Nu putem crea o prapastie intre venituri si preturile din rezidential

"Pretul de 500 euro/mp nu este un pret mic. Dimpotriva, este unul rezonabil, dar s-ar putea sa nu se vanda nici in aceste conditii la cat de limitata este in prezent cererea solvabila", a declarat, la randul sau, Adrian Crivii, director general al companiei de evaluare Darian. In opinia sa, piata nu se va debloca decat atunci cand preturile se vor apropia de aceste paliere sustenabile.

"Piata imobiliara poate fi asemanata cu un resort. A urcat foarte mult, s-a intins la maximum, iar acum se comprima in cautarea unei valori minime. Doar cand acestea vor fi atinse vom putea vedea si o reluare a tranzactiilor", a mai afirmat Adrian Crivii. El sustine ca preturile materialelor de constructii au scazut suficient de mult astfel incat acum sa se poata construi la preturi rezonabile, insa blocajul pietei rezulta si din comportamentul developerilor care au lansat proiecte nerealiste in timpul bulei speculative.

"Problema este ca avem un stoc de locuinte construit in perioada de boom care include un cost ridicat de achizitie al terenurilor. Valoarea acestor locuinte are o componenta speculativa a preturilor la terenuri care nu au legatura cu nivelul de urbanizare din Romania sau cu slaba calitate a infrastructurii", a comentat Adrian Crivii, subliniind ca piata isi va reveni doar cand pretul terenului nu va reprezenta mai mult de 15% din costurile totale ale proiectului.

Directorul de la Darian a mai evidentiat ca noile dezvoltari imobiliare vor trebui sa tina seama de evaluarile consultantilor. "Nu putem construi proiecte rezidentiale pe care sa speram sa le vindem la preturile din Occident. Trebuie sa se tina cont ca Romania ramane o economie emergenta, cu un nivel al salariilor, cu o productivitate mai mica. De aceea, perceperea unor preturi exorbitante nu este realista. Daca apare o prapastie intre venituri si preturile din rezidential, nu este in regula", a mai afirmat Adrian Crivii.

Integral in Curierul National