Nu mai poti plati creditul ipotecar? Ai grija la executarea silita!

Rambursarea creditelor ipotecare s-a dovedit a fi tot mai dificila pentru romani in anii de criza, in conditiile in care multi datornici si-au pierdut locul de munca sau au suferit diminuari salariale. Deprecierea semnificativa a leului a avut, de asemenea, un rol important, tinand cont de faptul ca cele mai multe credite ipotecare au fost acordate in euro sau franci elvetieni. 

Astfel, daca datoria depaseste 90 de zile, se pot demara actiuni in instanta pentru recuperarea banilor.  De regula, bancile sunt dispuse sa restructureze creditele persoanelor care se confrunta cu dificultati in rambursarea ratelor, executarea silita fiind ultima solutie pe care acestea o iau in considerare in conditiile in care pot pierde sume importante prin vanzarea imobilelor la licitatie, preturile acestora fiind chiar si cu 25% sub pretul pietei. 

"Executarea silita se integreaza procesului civil, reprezentand cea de-a doua faza a acestuia, o procedura prin intermediul careia creditorul constrange, cu concursul organelor de stat competente, pe debitorul sau care nu-si executa de buna voie obligatiile, de a le aduce la indeplinire, in mod silit. In cazul in care exista o garantie ipotecara, aceasta va fi executata cu prioritate. Bunul ipotecat va fi supus procedurii executarii silite, urmand a se trece la vanzarea acestuia. Totusi, (in conditiile in care piata imobiliara a inregistrat o scadere destul de pronuntata in ultimii ani) este posibil ca sumele obtinute in urma executarii silite sa nu poata acoperi intreaga valoare a creditului contractat. In consecinta, titularul dreptului de creanta - banca - va trece la vanzarea altor bunuri proprietate a debitorului, in scopul satisfacerii in intregime a creantei garantate”, a explicat pentru eFin.ro avocatul Alexandru Moise, de la Casa de avocatura Stoica si Asociatii.

Numarul executarilor silite a crescut constant in ultimii ani, fiind afectati si debitorii care au contractat credite prin programul Prima Casa, unde dobanzile se afla la un nivel minim istoric. Astfel, pana in luna septembrie au fost executate 71 de garantii.

Codul de procedura civila prevede mai multe mijloace juridice prin care se poate obtine suspendarea sau chiar incetarea executarii silite.

Astfel, suspendarea executarii silite poate fi voluntara (dispusa numai de creditor) sau legala. In acest caz, suspendarea executarii silite constituie o masura cu caracter provizoriu care se ia numai "in cazuri urgente" care justifica aceasta procedura speciala.

Realizarea suspendarii silite se poate face prin introducerea contestatiei la executare si plata unei cautiuni stabilite de instanta, daca legea nu prevede altfel. La stabilirea cautiunii, instanta tine seama de inscrisul constatator al dreptului invocat de contestator, de starea solvabilitatii sale, de valoarea bunurilor supuse executarii silite, de suma datorata, precum si de orice alte date care privesc solutionarea contestatiei la executare.

La acest moment, legislatia din Romania nu contine dispozitii de favorizare a debitorilor din cadrul creditelor ipotecare, cum ar fi norme privind iertarea de datorie avand in vedere criza economica sau norme de amanare a executarii silite pentru o anumita perioada de timp in care sa i se confere debitorului posibilitatea de a se redresa economic si de a fi in masura sa achite ratele creditului. 

Dupa trei sinucideri cauzate de executarile silite, guvernul spaniol a adoptat masuri impotriva evacuarilor categoriilor sociale vulnerabile din locuintele ipotecate. Aproximativ 400.000 de familii au fost evacuate din locuinte in ultimii cinci ani, pe fondul prabusirii economiei, care a condus la o rata a somajului de 26% si ameninta sa declanseze o criza financiara. Cei care isi pierd casele raman cu datorii la banca, in conditiile in care valoarea actuala a locuintelor acopera jumatate din creditul contractat.

"Singurul mijloc pe care il are la indemana un debitor din cadrul unui credit ipotecar pentru a evita inceperea unei executari silite este fie acela de a achita la timp ratele contractuale, fie de a incerca o renegociere a contractului de credit cu banca si stabilirea unor noi rate astfel incat sa poata fi in masura sa le achite”, a precizat Alexandru Moise.

Este important de precizat ca executarea silita inceteaza in patru cazuri:

• - s-a realizat integral obligatia prevazuta in titlul executoriu, s-au achitat cheltuielile de executare, precum si alte sume datorate potrivit legii;
• - nu mai poate fi efectuata ori continuata din cauza lipsei de bunuri urmaribile ori a imposibilitatii de valorificare a unor astfel de bunuri;
• - creditorul a renuntat la executare;
• - a fost desfiintat titlul executoriu. 

Totodata, exista si alte situatii care pot conduce la inlaturarea executarii silite:

• - Prescriptia dreptului de a cere executarea silita; dreptul de a cere executarea silita se prescrie in termen de 3 ani, 10 ani in cazul titlurilor emise in materia actiunilor reale imobiliare daca legea nu prevede altfel.
• - Perimarea - consta in stingerea procesului, in faza in care se gaseste, considerandu-se ca, printr-o indelungata lipsa de staruinta, creditorul a pierdut orice interes in solutionarea cererii sale, cerere care, ca urmare a perimarii, este considerata ca nu ar fi fost introdusa. 
• - Existenta proprietatii comune asupra bunurilor urmarite - constituie un impediment temporar in realizarea executarii silite. Creditorii personali ai unui debitor coproprietar sau codevalmas nu vor putea sa urmareasca partea acestuia din imobilele aflate in proprietate comuna, ci vor trebui sa ceara mai intai separarea acestora. Creditorii personali pot urmari insa cota-parte determinata a debitorului lor din imobilul aflat in coproprietate, fara a mai fi necesar sa ceara partaj.

Din 2008 pana in prezent, site-urilor bancilor s-au tranformat in mici agentii imobiliare, avand postate liste intregi cu proprietati executate silit.

Acesta este rezultatul politicii de creditare a bancilor din anii anteriori crizei, cand accesul la imprumuturi era unul destul de facil. Amintim de faptul ca angajatii din banci primeau bonusuri in functie de cate imprumuturi vindeau si nu in functie de calitatea acestora. Potrivit noului proiect al Regulamentului privind unele conditii de acordare a creditelor, initiat de BNR, bancile vor fi obligate sa furnizeze informatii de avertizare particularizate la dimensiunea imprumutului solicitat de client, prin indicarea ratei lunare de credit recalculate pe baza respectivelor variatii, utilizand valorile prevazute in regulament.