Speculatorii si dezvoltatorii lupta pentru ultimii clienti

Ceea ce acum cativa ani era o simbioza aducatoare de profituri uriase s-a transformat acum intr-o lupta crunta pentru putinii cumparatori de apartamente noi ramasi in piata imobiliara bucuresteana. Investitorii speculativi - de la cei cu sute de apartamente la cei cu doar cateva - adusi de boom-ul imobiliar incearca sa-si recupereze cat mai mult din banii cu care au cumparat, in timp ce dezvoltatorii sunt in aceeasi competitie pentru clienti, dar cu handicapul unor preturi din care nu pot lasa prea mult.

Mecanismul era simplu. In timpul entuziasmului imobiliar, investitorii veneau cu bani gheata in fazele timpurii ale constructiei si obtineau preturi foarte mici, mai ales ca luau mai multe unitati locative.

Pe cealalta parte, dezvoltatorii erau fericiti cu aceasta finantare si cu faptul ca deja puteau raporta un numar de apartamente vandute. La fel de buna aparea situatia si la finalizarea proiectului cand, in plina febra imobiliara, dezvoltatorii se alegeau cu profituri uriase. La fel si in cazul speculatorilor, care, chiar si in cazul in care nu marcau castiguri foarte bune, se puteau lauda cu active evaluate la preturi enorme.

"Cele mai multe dintre dezvoltarile imobiliare s-au bazat pe acest tip de tranzactii in care parti importante din proiecte erau tranzactionate catre fondurile de investitii. Astfel isi atingeau scopul atat dezvoltatorul, cat si investitorul: dezvoltatorul reusea sa obtina lichiditati pentru dezvoltare, iar investitorul achizitiona pachete de apartamente la un pret foarte avantajos", a declarat pentru Curierul National Mihaela Pana, Head of Residential Department, DTZ Echinox.

Acum, insa, investitorii s-au trezit cu pachete de proprietati imobiliare al caror pret este in plina depreciere. Chiar daca acestia spun ca iau in calcul mai ales varianta mentinerii portofoliului, presiunile investitorilor (in cazul fondurilor) si lipsa de lichiditati ii face sa incerce sa-si vanda apartamentele. Acestia dispun si de un avantaj, acela al libertatii de miscare, pentru ca, daca decid in acest sens, pot sa vanda in pierdere.

De cealalta parte a baricadei, dezvoltatorii de proiecte rezidentiale sunt, la randul lor, disperati sa valorifice ce au construit. Insa, in cele mai multe cazuri, acesti dezvoltatori au cumparat terenuri la preturi uriase, au platit costuri mari unor constructori care negociau de pe o pozitie mai puternica si s-au imprumutat in conditii impovaratoare. Din aceasta cauza, in acest moment, chiar si daca renunta la marja de profit, au probleme mari sa vanda la pretul de constructie. "Probleme au aparut in momentul in care piata si-a schimbat cursul, influentata fiind de criza profunda prin care trecem in aceasta perioada. Astfel, atat planurile dezvoltatorilor cat si cele ale investitorilor s-au schimbat radical. Brusc, dezvoltatorii au inteles ca nu-si mai pot vinde apartamentele pana la finalizare asa cum si-au propus initial si ca fondurile de investitii «arunca» in piata pachetele de apartamente achizitionate la inceput", a explicat Mihaela Pana.

Romania Invest vinde apartamentele la cost plus 10%

Un exemplu de fond de investitii este Romania Invest, care la inceputul anului avea in portofoliu circa 800 de apartamente.

Be Igloo vinde apartamente pe care fondul de investitii norvegian Romania Invest le-a achizitionat in ultimii 3 ani, cu un profit de maximum 10% din suma platita atunci. Dat fiind faptul ca numarul apartamentelor achizitionate a fost mare, au ajuns astazi sa vanda, practic, in paralel cu dezvoltatorul, situatie care ii pune pe cei doi intr-o relativa - sau evidenta - concurenta".

Din punctul de vedere al pretului, fondul de investitii nu are constrangeri de niciun fel; de aceea, noi am reusit sa ne adaptam mai repede si mai bine nevoilor clientilor", a explicat Nimrod Zvik.

Integral in Curierul National