E-Proprietate si reforma impozitarii locale: ce stim si ce ramane de vazut despre impozitarea proprietatilor

Punct de vedere EY

Reforma impozitării proprietăților, centrată pe sistemul RO e-Proprietate, reprezintă una dintre cele mai ambițioase schimbări fiscale asumate de România prin PNRR și este consacrată juridic prin Legea nr. 239/2025. Dincolo de cadrul legal, miza reală este capacitatea statului de a transforma această infrastructură digitală într-un instrument funcțional, capabil să susțină trecerea de la impozitarea bazată pe valori administrative la una ancorată în valorile de piață ale proprietăților. Această schimbare ridică însă semne de întrebare legate de calendar, implementare și efectele concrete asupra contribuabililor și bugetelor locale.

Legea marchează o schimbare de paradigmă fiscală, cu impact direct asupra proprietarilor și autorităților locale, prin promisiunea unei impozitări mai corecte și mai apropiate de realitatea economică. Sistemul e-Proprietate este gândit ca o platformă centrală de evaluare în masă a proprietăților, care să susțină impozitarea în funcție de valoarea de piață, obiectiv amânat până acum, dar care ar urma să devină operațional din 2027, conform jaloanelor PNRR. Detaliile tehnice și procedurale lipsesc însă din lege, urmând să fie stabilite printr-un ordin al ministrului Finanțelor, așteptat într-un termen relativ scurt, dar dificil de respectat în practică.

În esență, noul sistem ar crea o legătură directă între evoluția pieței imobiliare și nivelul impozitelor locale. În perioade de creștere a prețurilor, autoritățile locale ar putea beneficia de venituri suplimentare, în timp ce o eventuală corecție a pieței ar putea reduce sarcina fiscală pentru proprietari. Această abordare ar elimina discrepanțele generate de grilele fixe și valorile istorice utilizate în prezent, dar ar introduce, în același timp, o volatilitate mai mare a impozitării.

Implementarea e-Proprietate vine însă cu provocări majore. Experiența anterioară a proiectelor de digitalizare fiscală ridică semne de întrebare privind respectarea termenelor, interoperabilitatea sistemelor IT și calitatea datelor utilizate. Determinarea valorilor de piață va depinde de corelarea informațiilor din cadastru, carte funciară, evidențele fiscale locale și datele privind tranzacțiile imobiliare, iar orice lacună sau incoerență poate genera erori și dispute. În plus, există riscul excluderii digitale pentru anumite categorii de contribuabili și dificultăți semnificative în evaluarea proprietăților atipice sau din zone cu puține tranzacții.

Pe termen scurt, legea garantează că în 2026 impozitele locale nu vor scădea sub nivelul din 2025, oferind o perioadă de tranziție. Din 2027, însă, odată cu aplicarea efectivă a impozitării pe baza valorii de piață, impactul va varia semnificativ în funcție de zona geografică și de dinamica pieței imobiliare. Între promisiunea unei impozitări mai echitabile și riscul unor disfuncționalități administrative, rezultatul final al reformei rămâne deschis și va depinde decisiv de modul în care e-Proprietate va fi pus în practică.