BERD: Sistemul legal al pietei ipotecare din Romania este relativ eficient, dar nu a fost inca testat

Sistemul legal al pietei ipotecare din Romania poate fi totusi considerat relativ eficient, insa trainicia lui nu a fost inca testata, deoarece nu a trecut inca printr-o perioada in care sa apara o inversarea tendintei de crestere a pietei, arata, marti, un raport al BERD.

In privinta cadrului legal care reglementeaza piata ipotecara, raportul Bancii Europene pentru Reconstructie si Dezvoltare (BERD) atribuie calificative de "eficient" pentru patru criterii din cele cinci principale ale studiului, care sunt  simplitatea, viteza, costurile, siguranta si potrivirea la realitatea pietei.

La criteriul "functii legale de baza", raportul BERD acorda sistemului legal romanesc calificativul "cu anumite deficiente", legate mai ales de incertitudini legate de procedurile si practica sistemului de justitie. De altfel, in Romania, ca si in Bulgaria, Croatia, Georgia, Polonia, Rusia si Ungaria, recuperarea unei datorii garantate cu ipoteca este estimata la circa 50-80%, in timp ce in Kazahstan, Lituania, Slovacia si Ucraina, recuperarea se face la valoarea de piata.

Ca deficiente in cadrul acestor criterii, expertii BERD au detectat restrictii legale la accesarea unui credit ipotecar si la garantarea unei datorii cu creditele ipotecare din portofoliu, necesitatea unei hotarari in justitie atat pentru confirmarea procedurii de executare silita, cat si pentru punerea sa in aplicare.

De asemenea, cel care s-a imprumutat garantand cu o ipoteca are mijloace prin care poate intarzia executarea silita in caz de neplata.  

Alte aspecte negative ale pietei romanesti sunt imposibilitatea consultarii online a cartilor funciare precum si faptul ca exista inca imobile neinregistrate in sistemul de publicitate imobiliara. In plus, persista neclaritati ale cadrului legislativ cu privire la necesitatea reinnoirii inscrierii ipotecii in cartea funciara sau cerintele referitoare la descrierea obligatiilor garantate.

"In unele tari, pietele imobiliare in dezvoltare accelerata au ajuns sa asigure ca, atunci cand garantia ipotecara este executata, sa se obtina relativ usor o compensatie satisfacatoare", se mentioneaza in raport.

Totusi, trainicia cadrului legal al pietei ipotecare nu poate fi testata in mod real decat in conditiile unei inversari de tendinta a pietei, care il pune pe creditorul care detine o garantie ipotecara in conditii mult mai putin favorabile, apreciaza expertii BERD.

Raportul da exemplul Serbiei, care are din 2005 o noua lege care reglementeaza piata ipotecara si care a avut drept scop eficientizarea procesului, insa lipseste experienta practica pentru a avea o idee despre rezultatele ei.

De altfel, tarile din regiune au piete ipotecare foarte restranse si lipsite de instrumente sofisticate. "Pietele ipotecare in tarile in tranzitie sunt inca departe de maturitate si in cele mai multe tari practicile de pe piata imobiliara sunt inca intr-un stadiu incipient", se mentioneaza in raportul BERD.

Romania are cadrul legal pentru securitizari, care insa lipsesc cu desavarsire

In cazul Romaniei, piata - desi relativ bine reglementata - duce lipsa de instrumente financiare structurate precum securitizarile, spun expertii BERD, care reiau o tema prezenta intr-un raport publicat recent de analistii agentiei de rating Moody's.

"Romania si Polonia au adoptat un cadru legal pentru securitizari garantate cu credite ipotecare (MBS), insa nu s-a inregistrat vreo emisiune de astfel de instrumente", se arata in raportul BERD.

Securitizarea este un proces prin care un emitent creeaza un instrument financiar, prin combinarea altor active financiare si vanzarea, mai departe, a diferitelor parti din pachetul format catre investitori. Acest proces poate include orice tip de active si alimenteaza lichiditatea in piete, deoarece le permite investitorilor mai mici sa achizitioneze parti ale unui fond mai mare de active.

"Ramane de vazut daca nivelul de crestere a pietei ipotecare din Romania isi va mentine ritmul alert avut pana acum. O alta intrebare care se pune este daca Romania e o piata suficient de matura pentru a avea loc si primele emisiuni de instrumente financiare securitizate", a declarat Andrei Burz Pinzaru, Senior Manager Reff & Asociatii, societate de avocati afiliata Deloitte Romania. 

De altfel, beneficiile utilizarii instrumentelor pietei de capital ar putea fi substantiale pentru o piata cu un ritm de crestere atat de alert precum cea romaneasca in ultimii ani si ar consta intr-o mai buna gestionare a costurilor de refinantare, a cerintelor de adecvare a capitalului pentru institutiile de credit si in potentialul impact pozitiv asupra costurilor de creditare in beneficiul imprumutatilor, considera Pinzaru.

"In aceste conditii, si pe de alta parte in considerarea evolutiilor ingrijoratoare de pe pietele internationale, ramane de vazut daca anul 2008 va aduce si prima operatiune de securitizare a activelor bancare romanesti", a mai spus Andrei Burz Pinzaru.

NewsIn