Ciclul preturilor in real estate: 6 ani de crestere, 4 de scadere

Pana in 2007, pretul locuintelor a avut o singura directie: crescatoare. An dupa an valoarea apartamentelor si a terenurilor se umfla, procentele de crestere ajungand sa transforme afacerile real estate in cele mai profitabile investitii, mai cu seama in ultimii 10 ani. Aprecierile devenisera atat de constante incat multi incepusera sa creada ca este singura directie posibila. Anul curent a adus insa o noua fata a economiei. Piata imobiliara s-a dovedit a fi un balon care se apropie de tensiunea maxima si care in curand urmeaza sa se sparga.

Potrivit companiei de consultanta imobiliara Colliers, in ultimele sase luni, apartamentele s-au ieftinit cu pana la 20%, in lipsa cumparatorilor. Bucurestenii care vor sa-si vanda locuintele sunt disperati de lipsa clientilor si scad preturile vazand cu ochii. Numai in septembrie, apartamentele s-au ieftinit cu 5%, dupa ce, in august, proprietarii mai lasasera 4% din pret.

Desi scaderile din ultimele luni sunt generate indeosebi de factori interni, precum oferta tot mai mare prin investitiile masive in complexe noi de locuinte sau ingreunarea conditiilor de obtinere a creditului, trebuie observat ca trendul descendent se manifesta in foarte multe din tarile in care pana de curand, ca si in Romania, preturile cresteau de la o luna la alta. 

Piata cea mai afectata este cea americana, real estate-ul fiind, de altfel, si scanteia care a declansat intrega criza financiara. Timp de trei ani valoarea caselor s-a umflat exagerat pe fondul dobanzii scazute, speculatiilor si a usurintei acordarii creditului. Americanii se obisnuisera sa priveasca o locuinta nu doar ca adapost pentru familie, ci ca pe o investitie, un bun care ii poate face bogati. In doar cateva luni preturile s-au prabusit cu mai mult de 15% iar tranzactiile aproape ca au inghetat.

In acelasi timp, o transformare asemanatoare s-a petrecut si in Europa Occidentala. In multe state valoarea proprietatilor imobiliare a crescut accelerat in ultimul deceniu. Schimbarea de directie a venit tot in primele luni din 2008 si a afectat mai ales Marea Britanie, Danemarca, Suedia si Norvegia. Pe alte continente victime ale boom-ului imobiliar au fost Noua Zeelanda si Canada.

Prakash Loungani, economist al Fondului Monetar International, a analizat evolutia preturilor caselor intre 1997 si 2007 pentru a gasi factorii care au dus la aprecierea constanta a valorii pana la generarea unor baloane simultane in cea mai mare parte a economiilor dezvoltate sau in curs de dezvoltare. Loungani a incercat sa inteleaga in ce masura cresterea poate fi pusa pe seama factorilor economici traditionali, ca marirea veniturilor, cresterea populatiei, dobanda de referinta, obtinerea creditelor etc.

Economistul a intocmit un index pe baza acestor factori si l-a aplicat tarilor cu mari cresteri in real estate. Defazajul fata de valoarea normala a fost de 20-30% in Austria, Irlanda si Marea Britanie si de 10-20% in Franta, Italia, Olanda si Spania. Diferenta este pusa pe seama tranzactiilor speculative care au indus o crestere nenaturala, corectata in ultima perioada de piata.

Analistul FMI a observat ca in timpul perioadelor de boom pretul caselor creste cu circa 45% intr-o perioada medie de sase ani, dupa care urmeaza un declin de aproximativ 25% derulat in patru ani. Rezultatele au fost obtinute prin analiza ciclurilor economice din ultimii 40 de ani in tarile cu economie stabila.

Daca modelul statistic al lui Loungani ar fi corect, ar insemna ca pana in 2012 pretul locuintelor va continua sa scada, ducand la pierderea a un sfert din valoarea actuala. Totusi in nenumarate cazuri ceea ce s-a dovedit valabil pentru o piata occidentala, a fost departe de realitate pe piata romaneasca.

George Trifu