Cu cat mai scump, cu atat mai bine - este deviza Cocor Luxury Store

Si totusi, se misca. Intr-o perioada in care unii retaileri din mall-uri se gandesc sa traga obloanele, Cocor Luxury Store atrage zeci de branduri de lux. Anuntata in vara anului trecut, transformarea decrepitului magazin bucurestean Cocor intr-un department store de lux a fost primita cu zambete malitioase de reprezentantii firmelor consacrate de real estate din piata romaneasca, anunta Money Express. Si nu fara motive. Varianta unui centru comercial de lux venea dupa un lung sir de idei mai mult sau mai putin fanteziste - magazin cu lift panoramic, hotel cu 15 etaje, centru de birouri, pentru a pomeni doar trei dintre ele -, ramase la acest statut si din cauza neintelegerilor cronicizate de-a lungul anilor dintre actionari.

IN LINIE DREAPTA. Scepticismul a devenit insa scepticism cu majuscule in momentul in care Cocor a incredintat vanzarea si marketingul proiectului unei firme cvasinecunoscute - Retail Group -, refuzand nume grele din industria de consultanta imobiliara precum Cushman&Wakefield, Jones Lang LaSalle sau Colliers.

Daca mai adaugam si faptul ca directorul general si in acelasi timp actionarul majoritar al Retail Group este un tanar de 26 de ani, neimpliniti, absolvent al Facultatii de Educatie Fizica si Sport, numarul celor care ridica a mirare din sprancene ar putea creste exponential cu varsta lui Ilan Laufer, cel care recunoaste, zambind, ca "sunt mai tanar decat toti angajatii mei".

Dar lucrurile nu sunt intotdeauna ceea ce par a fi.

Inainte de a infiinta Retail Group, Ilan Laufer a fost director de vanzari al retelei de centre comerciale Winmarkt, controlata de fondul de investitii Broadhurst, administrat de Siminel Andrei, acelasi Broadhurst care detine un pachet semnificativ si din Cocor SA, proprietarul imobilului din centrul Bucurestiului.

Indiferent de numarul sprancenelor ramase si acum in aer, nu mai exista urma de indoiala ca, de data aceasta, planul actionarilor Cocor chiar va deveni realitate din 15 noiembrie, data oficiala a deschiderii magazinului. Lucrarile de renovare sunt in plina desfasurare - cel putin la exterior transformarea imobilului se poate vedea cu ochiul liber -, iar tanarul Laufer a inceput de luna trecuta negocierile pentru semnarea contractelor finale de inchiriere.

CELE 7 NIVELURI. "Pana acum avem 50 de precontracte semnate, dintr-un total de aproximativ 80 de spatii comerciale", spune Laufer, care se ocupa personal de negocierile cu brandurile de lux. Printre numele cu care Retail Group este in negocieri foarte avansate se numara Versace, Lowe, Mac Cosmetics, Calvin Klein, Longchamp. Pentru a mai ramane un paragraf in zona brandurilor, cea mai puternica ancora de fashion din mall-urile din Romania la ora actuala, Zara, nu va fi prezenta in Cocor Luxury Store. Si asta din doua motive. Primul este legat de spatiu. "Zara solicita o suprafata de aproximativ 2.500 mp, iar noi avem 1.800 de metri patrati pe etaj. Deci ar fi trebuit sa alocam acestui brand doua etaje", spune Laufer. Cel de-al doilea tine de pozitionarea Zara, puternic ancorata pe segmentul mediu de pret, si nu pe cel de lux, cum doresc proprietarii proiectului.

Gasirea chiriasilor merge destul de repede si pentru ca magazinul va avea o suprafata totala inchiriabila de aproape 10.000 mp, mult mai mica decat cea a unui mall obisnuit - Plaza Romania, de exemplu, a avut inainte de extindere o suprafata inchiriabila de 41.000 de metri patrati. Trecand la detalii tehnice, Cocor va avea sapte niveluri, fiecare destinat unui tip aparte de retail: subsol - mobila si decoratiuni, parter - bijuterii, produse cosmetice de lux si fashion, etajul unu - fashion de lux, etajul doi - fashion medium-high (Gas, Stefanel), etajul trei - marci sportive (Lacoste, Marco Polo, Nautica), etajul patru - marci barbatesti gen Massimo Duti, etajul cinci - marci pentru copii, iar la ultimul nivel - food court.

FRUCTUL OPRIT. Cu cat mai scump, cu atat mai bine, pare a fi deviza Cocor Luxury Store, un slogan cat se poate de potrivit in vremuri de boom de economic. Dar cum ramane cu criza? Paradoxal, criza favorizeaza Cocor. "Proiectul e diferit, deosebit, imi place mult exteriorul si chiar daca e mai mic decat un mall obisnuit este mult mai cochet. Mergem in Cocor Luxury Store pentru ca va atrage sigur un alt gen de clientela decat mall-urile, o clientela mai putin afectata de criza", spune Alessandro Amato, proprietarul Cellini, cea mai mare retea locala de bijuterii de lux din Romania, care a inchiriat deja un spatiu in Cocor. Este si logica de business pe care s-a bazat Dan Barbulescu, presedintele Cocor, si totodata artizanul proiectului.

Potrivit unor declaratii anterioare ale lui Barbulescu, o mare parte din clientii Cocor vor fi persoane cu venituri brute lunare de peste 5.000 de euro. "In Romania, boomul imobiliar a creat o noua clasa sociala de rentieri, cu o avere situata intre 0,5 si 2 milioane de euro si cu un apetit sporit sa guste din fructele oprite a unei jumatati de secol de comunism", spunea acesta intr-un interviu din primavara anului trecut pentru publicatia online "Wall-Street". Ramane valabil rationamentul sau si intr-un an in care criza sterge zerourile din coada averilor imobiliare despre care vorbea mai sus? "Indiferent de criza, clientii de lux vor avea acelasi comportament ca si cand am fi deschis magazinul acum doi ani", spune acum Barbulescu. Argumentul sau: e posibil ca acestia sa renunte la a-si cumpara o noua casa sau o noua ambarcatiune, dar e greu de imaginat ca vor renunta si la o "investitie" mai mica in propria imagine, cum ar fi un costum sau o geanta de ultima colectie.

CHIRII DE TOP. Un rationament care pare sa-i fi convins pe viitorii chiriasi, de vreme ce declansarea crizei nu i-a determinat sa renegocieze conditiile initiale ale contractelor. Cel putin asta spune Ilan Laufer, potrivit caruia "nici vorba sa renegociem chiriile cu brandurile". Cele mai scumpe spatii comerciale vor fi cele de la parter, unde chiria poate ajunge si la 160 euro/mp, pentru ca la etajele superioare aceasta sa scada si la 40 euro/mp - pentru comparatie, cele mai scumpe zone din Bucuresti sunt in acest moment Bulevardul Magheru si Calea Victoriei, unde chiriile ajung pana la 150 euro/mp/ luna. In mall-urile clasice, in schimb, retailerii au inceput deja sa renegocieze chiriile cu dezvoltatorii. "Se remarca o presiune de renegociere a chiriilor din partea retailerilor, la nivelul contractelor deja semnate in cadrul mall-urilor functionale", declara luna trecuta pentru cotidianul "Business Standard" Oana Iliescu, director in cadrul companiei de consultanta imobiliara DTZ Echinox. Acelasi lucru il spune si Ilan Laufer, care mai lucreaza si cu alti dezvoltatori precum Jupiter Group (Jupiter City, Pitesti), 7 Star Malls (Ploiesti Mall) sau Rizel Investitii (Reghin Mall).

Dar Cocor Luxury Store ramane cel mai important proiect al sau, iar tanarul manager are tot interesul sa incheie cat mai repede contractele de inchiriere. Daca lucrurile merg conform planului, cifra de afaceri a companiei sale ar trebui sa se apropie de 2 milioane de euro anul acesta, fata de 500.000 de euro in 2008, si sa depaseasca 2,5 milioane de euro in 2010. Cifre la care ar putea fi chiar el un bun client pentru Cocor Luxury Store.

Cocor, in cateva cifre

• Valoarea totala a investitiei in Cocor Luxury Store se ridica la aproximativ 25,8 mil. euro, fata de o estimare initiala de 18 mil. euro. La finalul lucrarilor, magazinul va avea o suprafata inchiriabila de aproximativ 10.000 mp, dintr-un total de spatiu construit de 25.000 mp.
• 3.300 metri patrati Suprafata totala a mediafatadei (cea mai mare din Europa), din care 565 mp sunt ecrane High Definition cu LED, reprezentand o investitie de aproximativ 4 mil. euro
• 2,5 mil. Numarul total al automobilelor care trec lunar pe langa mediafatada Cocor Channel, potrivit lui Dan Barbulescu, care citeaza Brigada de Politie Rutiera a Bucurestiului
• 20.000-30.000 Numarul de cumparatori unici pe an asteptati de managerii Cocor Luxury Store
• 240 Numarul locurilor de parcare din spatele magazinului
• 6,5 mil. euro Incasarile anuale din chirii ale Cocor, potrivit lui Laufer
• 2 mil. euro Valoarea totala a vanzarilor de publicitate (rate card) pe care ar urma sa le realizeze Cocor

Money Express