Ti-ai luat apartament scump si ai rata mare. Ce sanse ai sa-ti refinantezi creditul

Acum doi ani, preturile de pe piata imobiliara atinsesera maximul istoric. Cei care au achizitionat un apartament prin imprumut bancar in acea perioada, pot dori sa-si refinanteze creditul, in cazul in care gasesc o oferta mai buna pe piata bancara. Afla ce sanse au acestia, in conditiile in care valoarea garantiei s-a depreciat semnificativ.

Bancile se protejeaza impotriva platilor inainte de termen a creditelor prin implementarea unor clauze in contractele de credit care penalizeaza rambursarea anticipata. In momentul in care creditele se ieftinesc, persoana isi poate achita anticipat creditul in curs printr-o refinantare, si chiar daca plateste comisionul de rambursare anticipata, tot ar putea castiga de pe urma noilor conditii de finantare.

De aceasta "problema" a bancilor pare sa se fi ocupat piata imobiliara. Cei care au achizitionat imobile in perioada de varf a pietei, cand preturile cresteau de la o saptamana la alta, au acum in proprietate un imobil care valoreaza mult mai putin decat acum 2-3 ani, pentru care au de platit un credit ce la momentul actual depaseste valoarea proprietatii.

Astfel, imobilul achizitionat nu mai are o valoare care sa reprezinte o ipoteca de cel putin 100% din valoarea refinantarii necesare.

Sa luam un exemplu: in Bucuresti, un apartament cu 2 camere costa, in medie, 120.000 de euro in martie 2008, momentul de maxim al pietei. In aprilie 2010, pretul mediu al unui apartament cu 2 camere era de aproximativ 67.000 de euro. Astfel, diferenta pretului de vanzare pentru un apartament cu doua camere este de 53.000 de euro.

Vom lua in considerare un avans de 20.000 de euro la achizitia apartamentului, astfel, suma imprumutata fiind de 100.000 de euro.

In ceva mai mult de doi ani de zile, din acest imprumut s-au rambursat aproximativ 2.000 de euro din principal, soldul creditului fiind de aproximativ 98.000 de euro.

Astfel, pentru o refinantare a imprumutului, este nevoie de un credit de cel putin 98.000 de euro, daca persoana care doreste refinantarea vine cu banii pentru plata comisionului de rambursare anticipata de acasa. Daca nu, atunci la credit se mai adauga inca 1.960 de euro (la un comision de 2% din soldul platit in avans; acest comision poate ajunge si la 5%), caz in care se ajunge in situatia de la care s-a plecat: un nou credit de 100.000 de euro.

Sa luam in calcul varianta optimista in care exista resurse financiare personale pentru plata comisionului de rambursare anticipata: avem nevoie de un credit de refinantare de 98.000 pentru a stinge imprumutul anterior, si avem o proprietate care mai valoreaza doar 67.000 de euro. Deci, garantia acopera doar 68% din valoarea creditului.

Ce se poate face in aceasta situatie?

Am mers la ghiseele catorva banci pentru a afla raspunsul la aceasta intrebare.

BRD Groupe Societe Generale

Reporterul money.ro ii explica unui ofiter de credite ca a cumparat un apartament cu 2 camere, in zona Parcului Sebastian, in martie 2008, cu suma de 120.000 de euro. 20.000 de euro au fost bani adusi de acasa, iar restul de 100.000 de euro au venit dintr-un imprumut pe 30 de ani de la o institutie concurenta a BRD.

Reportetul ii spune angajatului bancii ca plateste o rata prea mare si ca marja de dobanda (care se dauga la indicele Euribor 3M) este prea mare, iar ca oferta actuala a BRD i se pare buna si ar vrea sa se refinanteze folosind un credit de la ei.

Desi bucuros ca il vede (agentia nefiind prea calcata de clienti), ofiterul de credite isi da imediat seama ca nu-l poate ajuta. Garantia (apartamentul cumparat) s-a depreciat prea mult fata de momentul la care a cumparat apartamentul, iar banca are nevoie de garantii care sa acopere 130% din valoarea creditului, asa ca e nevoie ca solicitantul sa vina cu ceva in plus.

Reporterul propune un gaj pe masina personala, macar sa ia un credit cu rata mai mica, si adauga ca pana acum a fost un client model, si n-a avut nicio restanta. Nu functioneaza. Garantiile mobiliare nu sunt acceptate, e nevoie de garantii reale imobiliare.

Reporterul intreaba daca ar trebui sa mai astepte o vreme pana isi revine piata imobiliara, ca sa ii creasca, astfel, valoarea garantiei. Politicos, ofiterul il dezamageste din nou: nu prea se astepta ca preturile de pe piata imobiliara sa creasca atat de mult.

Integral in Money.ro