DTZ Research: Nivelul redus al cererii de spatii noi si eficienta sporita a utilizarii spatiilor conduc la reducerea costurilor de ocupare pentru birourile din Europa

• Totalul costurilor medii de ocupare a spatiilor de birouri raportate per post de lucru din Europa a crescut (in moneda locala), cu un marginal 1% in cursul anului 2011, ca urmare a climatului economic incert 
• Chiriasii din Lisabona, Bruxelles si Roma au experimentat cele mai mari economii de costuri (cu scaderi de -18%, respectiv -9%)
• Tendinta centrala care se manifesta in Europa este catre o mai buna utilizare a spatiului in detrimentul expansiunii. Standardele de utilizarea spatiului au scazut, in medie, cu 2%

Pe masura ce pietele inregistreaza o revenire graduala, se preconizeaza o crestere medie anuala de 1,7% a costurilor totale medii de ocupare pe post de lucru in Europa. Aceasta este sub media europeana de 1,8% a inflatiei pentru aceeasi perioada, oferind perspectiva unor economii reale pentru chiriasi

Costul per post de lucru al spatiilor de birouri din Bucuresti ramane constant pe parcursul anului 2011 fata de 2010, asteptandu-se o crestere de 3% pentru urmatorii 3 ani (vezi Tabel 1, Tabel 2/ pag 3 din 4)

Londra, UK: Raportul DTZ's 'Global Occupancy Costs - Offices' releva o crestere de numai 1%  a costurilor medii de ocupare a spatiilor de birouri, per post de lucru, din Europa (in moneda locala), in cursul anului 2011, pe fondul preocuparilor cu privire la criza europeana a datoriilor suverane care a inhibat plaurile chiriasilor. Ca rezultat, costurile ocupantilor au scazut pe majoritatea pietelor. Mai mult, majoritatea ocupantilor s-au axat pe controlul costurilor si utilizarea eficienta a spatiului, mai degraba decat pe expansiune. Ca atare, standardele de utilizare a spatiului au scazut, in medie, cu 2%.

In prezent, la 15 ani de la prima editie, raportul DTZ evalueaza principalele componente ale costurilor de ocupare in 124 de districte de afaceri din 49 de tari din intreaga lume, analizand fiecare locatie in functie de costurile anuale per post de lucru. Costurile de ocupare reprezinta mult mai mult decat chiria si includ cheltuieli cum ar fi costurile de intretinere si impozitul pe proprietate. Analiza ia de asemenea in considerare variabilitatea standardelor de utilizarea spatiului realizand evaluarea costurilor pentru un post de lucru, intrucat obiceiurile locale variaza.

De-a lungul anului 2011, chiriasii din Lisabona, Bruxelles si Roma au beneficiat de economii semnificative (cu scareri de -18%, -9% respectiv -9%). In timp ce in cazul Romei si al Bruxelles-ului scaderile au fost generate de reducerea chiriilor, declinul abrupt din Lisabona a avut la origine o diminuare semnificativa a standardelor de utilizare a spatiului per post de lucru. 

Cele mai pronuntate cresteri anuale a fost inregistrate in Moscova (16%) si Oslo (14%), ca rezultat al unei cresteri importante a valorii chiriilor. Se preconozeaza la Moscova se va inregistra cea mai mare crestere anuala a costurilor totale de ocupare a spatiilor de birouri pe parcursul urmatorilor cinci ani, ca rezultat al livrarilor limitate de spatii noi de birouri, ce imping nivelul chiriilor la valori superioare. 

Karine Woodford, Head of Occupier Research at DTZ, comenteaza: "In prezent, preocuparile crescande cu privire la criza europeana a datoriilor suverane au condus la o diminuare a activitatii ocupantilor si la o concentrare sporita asupra consolidarii si eficientizarii spatiilor deja inchiriate. Totusi, pe masura ce pietele din Europa cunosc o revenire treptata, preconizam o crestere anuala a costurilor totale de ocupare per post de lucru de 1.7%, sub nivelul mediu al inflatiei, estimat la 1.8% pentru acelasi interval, oferind perspectiva unor economii reale pentru ocupantii spatiilor de birouri.” 

Prognoza DTZ identifica Budapesta drept candidata pentru cea mai ieftina zona de birouri in 2016, depasind pietele baltice din Talin si Vilnius. In contrapozitie, districtul West End din Londra va ramane cea mai scumpa piata de pe continent, alaturi de Geneva. Alte piete pentru care s-au preconizat cresteri sunt Dublin (4%), districtul London City (4%) si Vilnius (4%). Roma si Milano vor continua sa inregistreze scaderi ale costurilor, intrucat piata financiara din Italia inca se lupta pentru revenire.

La baza estimarii DTZ Reasearch pentru 2016 stau asteptarile de crestere a costurilor de ocupare pe majoritatea pietelor din Statele Unite, Asia Pacific si Europa. Totusi, raportul ia in calcul si efectele unui scenariu economic negativ asupra pietelor de birouri la nivel global. Scenariile negative se refera la o criza in doua valuri in Europa ca urmare a destramarii zonei euro datorita parasitii acesteia de catre cinci tari.  

Tony McGough, Global Head of Forecasting and Strategy Research at DTZ comenteaza: "In cazul destramarii zonei euro, economiile Europei vor suferi o recesiune puternica in 2012 si 2013. In acest context, chiriile spatiilor de birouri din cele mai putin elastice piete vor marca scaderi in Europa, Asia Pacific si Statele Unite. Impactu; asupra asupra pietelor de birouri din Europa va fi, insa, mai puterinc decat oriunde altundeva in lume. In Paris, de exemplu, gravitatea crizei va determina o scadere mai mare decat perspectivele de crestere preconizate in scenariul optimist. Ocupantii vor beneficia deci de economii semnificative intr-un scenariu negativ.”

"Tendinta catre consolidare si catre eficientizarea spatiilor de birouri ocupate pe care am remarcat-o pe pietele internationale se face simtita si in Romania, mai ales in Bucuresti. Vom vedea in anii ce urmeaza o rafinare a criteriilor de selectie a sediilor de birouri.  Valoarea chiriei pe metrul partat va deveni mai putin relevanta si o atentie sporita va cadea asupra detaliilor precum gradul de utilizare a spatiului, cuantumul cheltuielilor de intretinere etc.” A comentat Madalina Cojocaru, Head of the Office Department, DTZ Echinox

Table 1 Office Occupancy Costs in the primary CEE Markets

Country	Market	GLA (Gross Lettable Area) / sq m (€)				NIA (Net Internal Area)/ sq m (€)
		Space Utilisation per Worker	Prime Rent	Outgoings	Total Occupancy Costs	Space Utilisation per Worker	Prime Rent	Outgoings	Total Occupancy Costs
Czech Republic	Prague	14.80	21	5.7	26.7	12.55	24.76	6.72	31.49
Hugary	Budapest	12.6	14	4	18	10.42	16.94	4.84	21.78
Poland	Warsaw	12	27	5	32	9.30	34.84	6.45	41.29
Romania	Bucharest	11	19	4	23	8.59	24.34	5.12	29.46