Pentru locatarii ancora ai centrelor comerciale, avocatii renegociaza chirii comerciale variabile

"Pentru marile companii de retail - locatarii "ancora" ai centrelor comerciale- negociem trecerea, pe o perioada limitata in timp (respectiv, pana cand vor depasi efectele crizei), de la sistemul chiriilor fixe, la acela calculat ca un procent din cifra de afaceri realizata prin intermediul spatiului comercial respectiv, invocand criza economica, respectiv fluctuatiile economice si  financiare care conduc la situatii ce nu au putut fi anticipate la incheierea contractului", a aratat Etienne Oprea, Avocat Partener al firmei de avocatura de business Cozmaciuc Puiu & Oprea.

"Sistemul de chirii variabile are ca scop refacerea echilibrului contractual, protejand partile de efectele negative ale crizei economice pe termen scurt. In plus, aceasta solutie avantajeaza atat locatarii - deoarece pot corela principalele cheltuieli fixe cu veniturile obtinute, cat si proprietarii sau operatorii centrelor comerciale, care sunt scutiti de riscul de a ramane cu spatii neocupate si de a suporta pierderi pana la incheierea unui nou contract", a adaugat Etienne Oprea.

Intr-o perioada marcata de necesitatea eficientizarii si scaderii costurilor, companiile - "chiriasii"- care ocupa spatii comerciale inchiriate au trecut la ofensiva renegocierii chiriilor, intrucat acestea au atins cote alarmante ca pondere in cifra de afaceri lunara realizata (ajungand in unele cazuri la 50-80%). In general, calculul chiriilor prin raportare la cifra la afaceri este un instrument disponibil numai marilor locatari ai centrelor comerciale, care detin o putere de negociere crescuta in relatia cu proprietarii.

"In reprezentarea clientilor de retail in procesul de renegociere a acestui sistem de calcul a chiriilor, principala problema cu care ne confruntam o reprezinta reticenta proprietarilor si a operatorilor de centre comerciale de a accepta preluarea unei parti (sau in tot, dupa caz) din riscurile aduse de actuala criza economica, sub forma lipsei de performanta a locatarului si a dificultatilor financiare cu care se confrunta acesta", a explicat avocatul Etienne Oprea

Lipsa de flexibilitate a proprietarilor este insa de inteles, avand in vedere obligatiile acestora fata de finantatori, conditiile contractelor de finantare contractate in vederea realizarii proiectelor imobiliare respective, angajamentul de a genera veniturile prognozate din inchiriere, cesionate finantatorilor etc. "In acest caz, proprietarul se afla, cum se spune, 'intre ciocan si nicovala': de o parte se afla institutia de credit, care nu va permite nici scaderea substantiala a veniturilor din chiriile cesionate ei si nici amendarea contractelor de locatiune ("inchiriere"); de cealalta parte este locatarul, care este fortat sa isi reduca costurile operationale prin scaderea chiriei si a celorlalte cheltuieli asociate, alternativa fiind inchiderea afacerii in respectiva locatie, chiar inainte de a-si fi amortizat cheltuielile cu investitia realizata (cazul noilor spatii comerciale in care s-a investit mult pentru amenajare, personalizare si utilare)", a aratat Etienne Oprea.

In cazul locatarilor "ancore" insa, renuntarea la o locatie poate avea "efect de domino" in ceea ce priveste respectarea angajamentelor operatorului centrului comercial sau a proprietarului fata de ceilalti locatari, cu privire la mentinerea unui anumit grad de ocupare a tuturor spatiilor inchiriabile (caz aplicabil mall-urilor). Acestea pot reprezenta pentru ceilalti locatari instrumente puternice de presiune in relatia cu proprietarul, fapt care poate pune in pericol intreaga investitie a acestora. In plus, odata acceptate conditii de inchiriere mai avantajoase pentru un locatar, exista pericolul propagarii informatiei si catre altii, care vor pune la randul lor noi presiuni asupra proprietarilor (operatorului), pe baza precedentului creat.

O solutie care ar putea contracara reticenta locatorilor fata de sistemul chiriilor variabile ar fi stabilirea unui prag minim fix al chiriei rezultate ("floor"), negociat si acceptat de catre locatari. In cazul in care nu se ajunge la o intelegere pe cale amiabila, partile pot apela la instanta. "Recomandam epuizarea tuturor cailor si metodelor de renegociere a chiriilor pe cale amiabila, intrucat rezolvarea litigiilor in instanta in aceste cazuri nu e deloc simpla, iar aprecierea caracterului echitabil in ceea ce priveste impartirea pierderilor intre parti se poate dovedi o sarcina extrem de dificila pentru instante", a conchis Etienne Oprea.

Redactia BankNews.ro